A Juíza de Direito Tereza Diógenes, da 2ª Vara de Execução Fiscal Municipal e Tributária da Comarca de Natal, acatou pedido do escritório de advocacia Seabra de Moura Advogados Associados para suspender a cobrança de IPTU de empresa do ramo da construção civil com relação a imóveis prometidos à venda mas ainda não transferidos para a titularidade dos adquirentes. Com a decisão, a responsabilidade exclusiva pelo pagamento do imposto passa a recair sobre os clientes da empresa que já se encontram na posse dos imóveis (promissários compradores). Segundo a legislação, o IPTU pode incidir sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse.

A ação discute a incidência do IPTU no contexto dos contratos de promessa de compra e venda. Mais especificamente a responsabilização das incorporadoras, na qualidade de promitentes vendedoras. “Nossos pedidos foram acatados pela juíza, que mandou suspender a exigibilidade de todos os créditos tributários relativos ao IPTU, Taxa de Limpeza e Contribuição de Iluminação, determinando a expedição de certidão de regularidade fiscal”, explica o advogado Frederico Seabra de Moura.

Para a Vice-Presidente do SINDUSCON/RN, Larissa Dantas Gentile, a decisão vem em boa hora e, além de prestigiar a segurança jurídica, deve servir de estímulo para que os adquirentes promovam as transferências dos imóveis, o que, segundo ela, representa ganhos não apenas para as empresas, mas para o próprio cliente e especialmente para o Município, que há muito tempo luta pela regularização do cadastro imobiliário de Natal.

Segundo o advogado, a magistrada não se deixou impressionar com precedentes do STJ que aparentemente favoreciam o fisco municipal, por legitimarem a responsabilização dos promitentes vendedores. “Ela observou o esvaziamento do conteúdo econômico da propriedade que a incorporadora ainda ostenta quanto a tais unidades, como, aliás, desde 2013 nós e o SINDUSCON/RN defendemos perante o Prefeito, a Secretaria de Tributação e a Procuradoria-Geral do Município”.

A decisão, de acordo com o advogado, foi muito representativa para o setor da construção civil. “Há anos as empresas sofrem com desmedidas exigências fiscais, mas pouco a pouco vamos buscando o equilíbrio”, disse Frederico Seabra, ao fazer referência a outras decisões exitosas envolvendo tributos municipais diversos, como ITIV, ISS e taxas.

Ele conta que esse caso foi particularmente complicado porque a literatura jurídica é escassa e foi necessária a construção de uma nova tese para demonstrar a “distinção” jurídica com relação aos precedentes do STJ, onde ainda prevalece o entendimento de que o promitente vendedor pode responder pelo IPTU. “Mas isso não faz qualquer sentido jurídico ou econômico quando se tem posse tributável pelo promissário comprador, com a entrega das chaves, por exemplo”, afirma o advogado.

Frederico Seabra afirma que apesar de ainda formalmente proprietárias das unidades, as empresas incorporadoras pouco podem fazer com esses bens, em razão da quase integral supressão das faculdades de uso, gozo e disposição. “No caso em que as parcelas das promessas já estão quitadas a situação é tanto mais grave, pois as empresas sequer podem reaver o bem. Daí a inconstitucionalidade da exigência do IPTU, por ofensa ao princípio da capacidade contributiva, que só admite a incidência de quaisquer impostos quando o fato social possivelmente tributável ostente algum conteúdo econômico. No caso, único fato que atende a esse requisito é posse exercida pelo promissário comprador. O STJ não enfrentou essa questão”, explica.

 

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